CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO

¿Por qué es importante que te asesores legalmente al momento de arrendar un inmueble?

Existen varias razones por la cuales debes asesorarte al momento de leer y firmar un contrato de arrendamiento del bien inmueble que vas a alquilar, puesto que es importante dejar bien establecidos los términos y condiciones en las cuales vas a contratar.

Para empezar el contrato debe tener como mínimo las siguientes cláusulas, de las cuales te voy a dar una pequeña reseña:

Intervinientes:	En esta cláusula se detallan las partes que firman el contrato, algunas personas solicitan garante, pues los datos de esa persona se incluyen aquí también.
Antecedentes:	Se detalla normalmente los datos del inmueble/s que vas a alquilar y siempre recomiendo que se estipule que si la persona que te está arrendando es el dueño o no del inmueble. Esta aclaración es porque la Ley faculta a las personas a arrendar bienes incluso los que no son de tu propiedad.
Objeto del contrato:	Una de las cláusulas más importantes pues se describen los detalles del arrendamiento en general.
Cánon mensual de arrendamiento:	Se detalla el valor que pagarás y la forma de pago, no tiene que ser mensual, no debe ser por adelantado. Todos estos detalles debes acordarlos previo a la firma y deben constar en el contrato que vas a firmar. En caso de existir alícuotas deben detallarse en esta cláusula incluso si dentro del cánon se encuentran ya incluidas. Adicionalmente se especifica la fecha de entrega de la factura correspondiente a cada mes o conforme lo hayan pactado.
Garantía:	En esta cláusula debes tener en cuenta que se especifique el valor exacto que estás entregando por concepto de garantía, los cuales deben ser devueltos al finalizar el contrato, siempre que devuelvas el inmueble en las mismas condiciones en las que fue entregado. Este valor puede variar tanto en el monto como la forma de pago del mismo. Por ejemplo: puedes pagarlo en dos partes (si así lo acuerdan) o fijar un valor distinto al valor del cánon, todo va a depender de lo que las partes acuerden.
Plazo:	Aquí se establece el tiempo de duración del contrato.
Mejoras:	Normalmente se establece que las mejoras que se realicen en el bien inmueble objeto del contrato correrán por cuenta y costo del arrendatario y quedaran en beneficio del dueño excepto que se pacte lo contrario lo cual te sugiero se haga siempre por escrito.
Servicios públicos y reparaciones locativas:	Esta cláusula no siempre la utilizan, sin embargo, la recomiendo puesto que en algunos arrendamientos ciertos servicios básicos están incluidos dentro del cánon de arrendamiento y en otros casos no se incluye ninguno, así mismo se deja establecido si el inmueble cuenta con medidores de agua y/o luz o si en su defecto deberás sacarlos. Adicionalmente, es importante dejar establecido que los deterioros del inmueble que provengan del tiempo o defectos de construcción deberán ser asumidos por el arrendador o propietario.
Cesión y subarriendo:	Esto depende de lo que hayan pactado, en muchos casos el propietario no deja que el contrato se ceda o se subarriende un espacio, pero si tú lo necesitas debes conversarlo y pactarlo para que conste reflejado en el contrato.
Recepción:	Esta cláusula es importante, pues se establece la forma en cómo estás recibiendo el inmueble, en muchos casos las partes firman un anexo denominado acta de entrega recepción que te recomiendo revisar bien para que se especifique incluso si estas recibiendo algo de manera defectuosa.
Terminación anticipada:	En esta cláusula se establecen siempre las causales para la terminación anticipada, las cuales se encuentran contempladas en el artículo 30 de la Ley de Inquilinato, y te las menciono a continuación:

…“Art. 30 Ley de Arrendamiento: Causales de terminación. El arrendador podrá dar por terminado el arrendamiento y, por consiguiente, exigir la desocupación y entrega del local arrendado antes de vencido el plazo legal o convencional, sólo por una de las siguientes causas:

Cuando la falta de pago de las dos pensiones locativas mensuales se hubieren mantenido hasta la fecha en que se produjo la citación de la demanda al inquilino;
Peligro de destrucción o ruina del edificio en la parte que comprende el local arrendado y que haga necesaria la reparación;
Algazaras o reyertas ocasionadas por el inquilino;
Destino del local arrendado a un objeto ilícito o distinto del convenido;
Daños causados por el inquilino en el edificio, sus instalaciones o dependencias, conforme a lo previsto en el Art. 7;
Subarriendo o traspaso de sus derechos, realizados por el inquilino, sin tener autorización escrita para ello;
Ejecución por el inquilino en el local arrendado de obras no autorizadas por el arrendador;
Resolución del arrendador de demoler el local para nueva edificación. En ese caso, deberá citarse legalmente al inquilino con la solicitud de desahucio, con tres meses de anticipación por lo menos, a la fecha fijada, para la demolición, la que sólo podrá ser tramitada cuando se acompañen los planos aprobados y el permiso de la Municipalidad respectiva para iniciar la obra. El arrendador deberá comenzar la demolición en la fecha fijada. Si no lo hiciere, pagará la indemnización contemplada en el inciso segundo del Art. 6;
Decisión del propietario de ocupar el inmueble arrendado, siempre y cuando justifique legalmente la necesidad de hacerlo, porque es arrendatario y no tiene otro inmueble que ocupar.”

Ley de Inquilinato

Domicilio jurisdicción y competencia:	Una de las cláusulas más importantes, deberás revisar a que jueces te estas sometiendo en caso de conflicto y la forma de resolución del conflicto también. Por ejemplo: debes tener cuidado, que si alquilas en Guayaquil te estipulen en esta cláusula que aceptas someterte a los jueces de Quito etc.
Aceptación:	Una cláusula muy común en la mayoría de los contratos, pues aquí las partes aceptan todas las cláusulas que se estipulan en el contrato.

Recuerda que alquilar es una negociación cualquiera, no debes dejarte imponer las reglas, y si la negociación comienza con muchos inconvenientes, te sugiero que lo pienses dos veces antes de firmar un contrato con esa persona, pues debes analizar si vale la pena mantener posibles inconvenientes mientras dure el contrato.

Diferencias entre alquiler de bienes inmuebles destinados a vivienda y uso comercial:

Vivienda:

Cuando se trata de bienes inmuebles destinados a vivienda, el cánon deberá congelarse por 2 años, cuando la cuantía mensual no exceda de 6 salarios mínimos vitales y prorrogarse por igual tiempo. (Base legal: Disposición Transitoria Segunda Ley de Inquilinato);
En caso de renovación del contrato de arrendamiento no podrá incrementarse más del 5% (Base legal: Disposición Transitoria Tercera Ley de Inquilinato);
La factura emitida por el Arrendador no gravará IVA. (Base legal: Artículo 56 Ley de Régimen Tributario Interno – Artículo 190 Reglamento para aplicación Ley de Régimen Tributario Interno).

Locales comerciales:

En caso de renovación del contrato de arrendamiento no podrá incrementarse más del 10% (Base legal: Disposición Transitoria Tercera Ley de Inquilinato);
La factura emitida por el Arrendador (Propietario) sí gravará IVA (Base legal: Artículo 56 Ley de Régimen Tributario Interno).

Datos importantes:

Este contrato tiene una LEY especifica por la cual se rige, la cual se denomina: LEY DE INQUILINATO;
Los contratos de arrendamiento que excedan de un salario básico unificado del trabajador en general mensual, deberán celebrase por escrito.
El arrendador deberá registrar el contrato dentro de los siguientes 30 días de su celebración en cualquier notaria del cantón donde se encuentre ubicado el inmueble. Ejemplo: si el inmueble es de Daule deberá registrarse en cualquier notaria del cantón Daule. (Base Legal: Art. 29 Ley de Inquilinato);
El pago del impuesto predial del inmueble arrendado corresponde al arrendador; y
Lo único que necesitas para celebrar este contrato de arrendamiento son los documentos de identidad de los comparecientes: cedula y certificado de votación si fueren personas naturales, si se tratare de personas jurídicas: aparte de la cedula y certificado de votación del representante legal, copia del nombramiento y ruc de la compañía.

Si te encuentras próximo a alquilar un bien inmueble, contáctanos que DELEY te asesoramos. No existen “formatos” para los actos jurídicos, recuerda siempre que cada caso es distinto.